Empresas que atuam no ramo imobiliário costumam efetuar permutas entre seus imóveis, por diversos motivos, que facilitam as operações envolvendo esses bens em determinados casos.

O interesse de certa empresa construir um edifício em determinada região na qual não é proprietária de nenhum terreno e o dono de potencial terreno ter a pretensão de receber unidades construídas em troca de seu imóvel é um típico exemplo. Mas não param por aí:  temos, ainda, a troca de terreno por terreno; unidade construída por unidade construída; operações com ou sem torna (contrapartida em dinheiro), entre outras espécies de permutas imobiliárias.

Como de praxe, a Receita Federal do Brasil está de olho nesses negócios, tanto que em 2010 instituiu o dever de os contribuintes informarem suas operações imobiliárias por meio de declaração própria, denominada de DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias). Ou seja, os negócios imobiliários estão na mira do Fisco Federal.

Nesse contexto, um polêmico posicionamento do órgão fazendário vem causando sérios incômodos no que tange à tributação da renda empresarial. Trata-se do tratamento conferido pela Receita Federal aos imóveis permutados com relação à tributação do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e da CSLL na sistemática do lucro presumido, bem como do PIS e da COFINS.

O entendimento da Receita Federal acerca da permuta imobiliária

permuta-de-imóveis-entre-empresas-impostos Permuta imobiliária e a tributação da renda empresarial

Sustentada no princípio contábil da primazia da substância econômica sobre a forma jurídica, fortemente influenciado por tendências da contabilidade internacional, a Receita Federal argumenta que as empresas do ramo imobiliário, ao realizarem operações de permuta imobiliária, estão em situação idêntica à de um negócio de compra e venda, pois estes bens fazem parte do seu estoque e, portanto, o recebimento de imóvel por outro imóvel equivale ao ingresso de dinheiro no patrimônio da empresa atuante no ramo.

Nesse sentido, o Fisco Federal tende a desconsiderar a permuta e enquadrá-la como se compra e venda fosse, para fins do reconhecimento de receita bruta e, consequentemente, tributar o negócio pelo IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, mesmo que não haja o recebimento de torna.

Assim, os Contribuintes atuantes no ramo que realizarem permutas imobiliárias e não efetuarem o pagamento dos tributos federais ficam sujeitos à procedimentos de fiscalização e autuações fiscais, valendo destacar que a verificação dessa condição por parte da Receita Federal não requer esforço, visto que as operações são informadas ao órgão por meio da DIMOB.

A defesa dos Contribuintes contra a tributação da permuta imobiliária

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Em contrapartida, os Contribuintes se defendem argumentando que na permuta não há acréscimo patrimonial, tendo em vista que o bem recebido é registrado pelo mesmo valor do bem entregue a outra parte, não havendo que se falar em manifestação de riqueza e, portanto, capacidade contributiva, requisito essencial para a incidência dos tributos.

Por isso, apenas haveria tributação na permuta com torna, que configura ganho da parte que a recebe e deve submetê-la à tributação federal.

Os Contribuintes também argumentam que na permuta não há preço ajustado entre as partes, o que impossibilita, inclusive, a mensuração da receita tributável e faz com que o raciocínio do fisco incorra em conclusão ilógica, pois não existe compra e venda sem preço.

Além disso, sustentam que a construção fazendária é oriunda de institutos contábeis que não podem ser aplicados às regras de tributação, que são regulamentadas por Lei e sujeitas aos princípios e fundamentos jurídicos, o que conflita diretamente com o instituto da contabilidade ao qual o fisco se socorre, que desconsidera a forma jurídica.

O posicionamento do Poder Judiciário sobre a tributação da permuta imobiliária

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Como é de se esperar, este conflito de interesses entre empresários do ramo imobiliário e o Fisco Federal foi parar no Judiciário, sendo que a experiência tem demonstrado que os julgadores se posicionam de modo favorável aos Contribuintes, entendendo que na permuta não há acréscimo patrimonial, mas substituição de ativos, que não se confunde com ganhos, conforme demonstra recente decisão proferida pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região:

MANDADO DE SEGURANÇA. UNIDADES IMOBILIÁRIAS. PERMUTA. INEXISTÊNCIA DE RECEITA/FATURAMENTO, RENDA OU LUCRO. CONTRIBUIÇÃO AO PIS, COFINS, IRPJ E CSLL. DESCABIMENTO. A operação de permuta envolvendo unidades imobiliárias não implica o auferimento de receita/faturamento, nem de renda e tampouco de lucro, mas sim mera substituição de ativos, razão pela qual não enseja a cobrança de contribuição ao PIS, COFINS, IRPJ e nem CSLL. (TRF4 5030058-21.2016.4.04.7200, SEGUNDA TURMA, Relator RÔMULO PIZZOLATTI, juntado aos autos em 12/12/2017).

Assim, as empresas que estejam na iminência da realização desses negócios, ou que os tenham realizado, podem se valer de medidas judiciais preventivas, evitando desgastes com a Receita Federal. No entanto, em caso de autuação, cabe a apresentação impugnação fiscal para afastar as cobranças infundadas. E, por fim, tendo o contribuinte seguido o posicionamento do Fisco e pago os tributos indevidamente, cabe a exigência da restituição dos valores em Juízo.

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*** THIAGO MONDO ZAPPELINI é advogado formado pela Universidade do Sul de Santa Catarina (UNISUL) e especialista em Direito Tributário pelo INSTITUTO BRASILEIRO DE ESTUDOS TRIBUTÁRIOS (IBET).

e-mail: thiago_zappelini@hotmail.com