Lembro de ter lido, ainda em abril deste ano, na Folha de São Paulo, uma reportagem em que entrevistaram o presidente da ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) Luiz Antônio França. Naquela oportunidade, ao abordar o tema do reaquecimento do setor de imobiliário e da retomada das vendas, França afirmou que a recuperação do setor (cujo início seria visível já em 2017, mas se consagraria, efetivamente, em 2018) estaria ligada, principalmente, a três fatores: redução de taxas de juros, baixo nível de desemprego e marcos regulatórios adequados.

Transcorrido pouco mais de um mês desde a entrevista, o otimismo que Luiz França pretendeu disseminar, infelizmente, não dá sinais de sustentação em curto ou médio prazo.

Os juros permanecem altos, inviabilizando os investimentos e aumentando o custo de oportunidade dos sócios, acionistas e investidores da construção civil; e as reformas, (sobretudo a trabalhista) de que o Brasil tanto precisa, têm seu futuro incerto depois da delação premiada feita pelo dono de um dos maiores conglomerados de carne do mundo contra o Governo Temer.

O cenário político brasileiro é de crise profunda – agravada pelos recentes escândalos de corrupção que ameaçam, inclusive, a continuidade do mandato do Presidente da República em exercício, bem como de outros membros do parlamento. Isso afeta, sem sombra de dúvidas, as perspectivas de melhora nos mais variados setores da economia nacional, notadamente os de serviços e construção civil.

Não é sem razão que, espalhadas pelo país afora, diversas obras estão paradas, sem previsão de data para entrega das chaves das unidades imobiliárias aos novos adquirentes.

Outras construtoras, por sua vez, já optaram pela Recuperação Judicial, admitindo a necessidade de renegociarem seus compromissos com os credores e visando um fôlego financeiro extra, que lhes permita, de alguma forma, concluir os empreendimentos, arcar com os impostos devidos e remunerar os funcionários.

 

Construtoras-em-Recuperação-Judicial- A construtora entrou em Recuperação Judicial, e agora?

 

 

Empresas como OAS, PDGGeosonda são exemplos famosos, em âmbito nacional, de construtoras em Recuperação Judicial. 

Não pense, todavia, que para Santa Catarina as estatísticas sejam mais brandas, por estarmos tratando de um estado de menor porte. Os pedidos de Falência e Recuperação Judicial de construtoras e empreendedoras catarinenses dobraram entre 2013 e 2016, conforme dados da Junta Comercial do Estado (JUCESC),divulgados em 29 de abril de 2017 no Jornal de Santa Catarina.

Isso sem mencionar as construtoras que já sinalizam necessidade de Recuperação Judicial, mas ainda não existem decisões confirmando a sua concessão.

Situações como essas, de absoluta incerteza, suscitam dilemas como o que alguns clientes de nosso escritório têm vivido. Residentes da Grande Florianópolis adquiriram apartamentos num grande empreendimento situado no Córrego Grande, de uma famosa construtora, que deveria ter sido entregue em abril de 2016 e permanece, até os dias de hoje, em obras, sem data certa para conclusão. Embora em fase avançada – cerca de 95% concluída -, a construção está estagnada há meses e pendente de entrega das chaves. 

Fato é que essa onda de Recuperações Judiciais tem provocado verdadeiros calafrios àqueles que são leigos no assunto, sobretudo os consumidores que não são empresários, que vivem à margem da burocracia que esses processos envolvem e, por isso, possuem muitas dúvidas sobre como proceder.

É bastante comum que, ao receberem os comunicados das construtoras em Recuperação Judicial, os compradores automaticamente pensem em Falência e temam jamais usufruírem dos imóveis, associando o tema a prejuízos financeiros irreparáveis. Preocupados, via de regra, nos perguntam:

– “O que é Recuperação Judicial?”

– “Estando a construtora em Recuperação Judicial, perderei o imóvel que comprei?”

– “E esse tal de patrimônio de afetação?” 

– “Preciso tomar alguma medida na Justiça? Em caso afirmativo, qual a especialidade do advogado que deverei consultar?”

Para ajudar no esclarecimento de questões como essas é que este post foi especialmente escrito.

Então, vamos lá:

O que é Recuperação Judicial?

Antes de mais nada, tenha em mente que Recuperação Judicial não é o mesmo que Falência.

A Recuperação Judicial é uma medida jurídica utilizada antes da Falência, justamente para evitá-la. O seu conceito está descrito no artigo 47 da Lei nº 11.101/2005, conhecida como Lei de Falências e Recuperação de Empresas (LFRE):

“Art. 47. A recuperação judicial tem por objetivo viabilizar a superação da situação de crise econômico-financeira do devedor, a fim de permitir a manutenção da fonte produtora, do emprego dos trabalhadores e dos interesses dos credores, promovendo, assim, a preservação da empresa, sua função social e o estímulo à atividade econômica”.

Noutros termos, pode-se afirmar que a Recuperação Judicial é um benefício concedido às empresas que conseguem – através de avaliações técnicas, balanços e de um plano de reestruturação bem elaborado – demonstrar ao Juiz e aos credores que são viáveis e capazes de superar as dificuldades econômico-financeiras que vêm enfrentando.

No plano de Recuperação Judicial, uma empresa em crise pode, por exemplo, propor o parcelamento de dívidas vencidas; sugerir quitá-las mediante algum prazo de carência ou exclusão de encargos moratórios; mencionar o interesse de venda de ativos valiosos (conjunta ou isoladamente); o fechamento de uma ou mais filiais; etc.

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Havendo a aprovação dos planos por parte dos credores e, após, sua homologação por parte do Juiz, a empresa em Recuperação Judicial ficará em observação pelo período de 2 (dois) anos, a fim de que todos os interessados possam fiscalizar de perto o cumprimento de todas as obrigações assumidas.

A empresa em Recuperação Judicial permanece de portas abertas e operando, diferentemente do que ocorre na Falência.

Se você, portanto, adquiriu um imóvel e está com medo de que a construtora entre em Recuperação Judicial, ou se ela já está em Recuperação Judicial e aquela famosa cartinha chegou à sua caixa de correspondência, procure se manter tranquilo: não há motivos para, de imediato, interpretar a Recuperação Judicial como quebra ou prenúncio de calote – aliás, já havíamos escrito um artigo sobre a distinção entre Falência e Recuperação Judicial e vale super à pena conferi-lo.

Tudo o que a carta pretende mostrar é que a construtura está disposta a se reorganizar financeiramente e cumprir os contratos que assinou, fazendo o que estiver ao seu alcance para preservar os direitos de todos os credores – sobretudo o seu, que não pode ter prejudicadas a propriedade e a posse sobre um bem pelo qual já pagou ou vem pagando pontualmente.

Corro o risco de perder o imóvel que comprei?

Não, e esse aspecto é o mais importante dentre todos os que estamos explicando aqui. Preste bastante atenção:

A Lei de Falências e Recuperação de Empresas, objetivando proteger os compradores de boa-fé (mesmo aqueles que tenham fechado negócio através de financiamento, direto com a construtora ou bancário, e ainda estejam pagando as prestações mensais), diz o seguinte:

“Artigo 49, § 3º. Tratando-se de credor titular da posição de proprietário fiduciário de bens móveis ou imóveis, de arrendador mercantil, de proprietário ou promitente vendedor de imóvel cujos respectivos contratos contenham cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade, inclusive em incorporações imobiliárias, ou de proprietário em contrato de venda com reserva de domínio, seu crédito não se submeterá aos efeitos da recuperação judicial e prevalecerão os direitos de propriedade sobre a coisa e as condições contratuais, observada a legislação respectiva, […].”

Dessa maneira, o imóvel que você adquiriu não pode ser usado pela construtora para, por exemplo, pagar impostos em aberto, empregados cujas verbas trabalhistas estejam em atraso, fornecedores diversos, etc.

O que você comprou é seu – mesmo que a obra não tenha saído da planta, ou esteja em fase de construção – , e cabe à construtora adotar todas as medidas possíveis para, além de quitar as dívidas que possui com seus demais credores, resguardar os bens vendidos aos seus clientes e cumprir à risca os contratos assinados com cada um deles.

A Recuperação Judicial serve para dar um fôlego extra ao caixa da construtora. Com este “respiro” , contando com o apoio do Juiz e demais credores – que lhe concederão melhores condições de acerto de pendências financeiras -, a empresa deverá formar uma espécie de “sobra de gordura” (no bom português), para que as obras em execução sejam, finalmente, concluídas e entregues aos compradores.

 

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Para a segurança de todos os interessados, há, no processo de Recuperação Judicial, uma figura que merece destaque por atuar como fiscal dos passos da construtora: o Administrador Judicial.

Será sua responsabilidade acompanhar as entradas de receita e pagamentos de despesas por parte da empresa devedora, certificando no processo que a saúde financeira está melhorando, e o plano assumido perante o Juiz e os credores está sendo fielmente cumprido.

Consequentemente, na qualidade de olhos e ouvidos do Juiz, o Administrador Judicial estará atento a que todo e cada recurso ingresso no caixa da construtora (resultado de transações diretas ou do repasse pelos bancos quando da concessão de financiamentos) seja adequadamente empregado. Aos adquirentes de imóveis, isso representa uma maior segurança de que seus contratos serão respeitados, enquanto aguardam o momento de fazerem a sua parte: recolherem as taxas e impostos de praxe, aguardarem o deferimento do “habite-se” e agendarem a entrega das tão esperadas chaves.

Até agora, mostramos como as coisas devem acontecer, nos termos do que impõe a Lei de Falências e Recuperação de Empresas.

Porém, imaginemos que a construtora descumpra a lei e inclua o bem imóvel que você comprou (ou o crédito em dinheiro que lhe for correspondente) no processo de Recuperação Judicial. O que fazer para proteger os seus direitos?

Nesse caso, você não terá alternativa além de contratar um advogado especialista paranos autos do processo de Recuperação Judicial, requerer que o Juiz ordene a exclusão imediata do imóvel da declaração patrimonial da construtora, mediante apresentação de todos os documentos que interessem à comprovação do seu direito de consumidor.

Entenda que a construtora não pode considerar o seu contrato de compra e venda rompido, tomar para si o imóvel e pretender, simplesmente, indenizar você e sua família.

Se, na carta do aviso de Recuperação Judicial, estiver escrito que você tem direito a um crédito, num determinado valor, cuidado: pode haver uma irregularidade aí, e você precisará se fazer representar por advogado para solucioná-la, sob pena de amargar um injusto prejuízo.

Diferente será se, quando a construtora entrar em Recuperação Judicial, ela ou o comprador já tiverem desistido do negócio.

Num cenário como esse, de distrato, o bem voltou a ser de propriedade da construtora já quando houve desistência das partes de prosseguirem com a compra e venda, sendo lícito que conste na declaração patrimonial apresentada ao Juiz. Na mesma linha, se houver algum valor pendente de ser devolvido ao comprador, este deverá ser mencionado no processo, e um advogado será essencial para acompanhar a aprovação do plano de Recuperação Judicial e seu cumprimento.

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E esse tal de “patrimônio de afetação”

O patrimônio de afetação, numa definição jurídica, é o regime pelo qual são divididos e mantidos em separado o patrimônio da empresa incorporadora/construtora, o terreno e as benfeitorias que serão objeto de construção de imóveis. 

Trata-se de instituto regulamentado na Lei 10.931/2004, também conhecida como Lei das Incorporações. Nela, consta escrito que as construtoras deverão constituir sociedades de propósitos específicos (SPE), como forma de garantir o isolamento do seu patrimônio próprio e, assim, impedir que qualquer risco, alheio às suas atividades, venha a lhe causar prejuízos.

Até pouco tempo atrás, existiam defensores da tese de que o patrimônio de afetação não seria aplicável às construtoras e incorporadoras em Recuperação Judicial, pois esta é objeto de lei específica.

Hoje, felizmente, muitos juristas e estudiosos já admitem a utilização do instituto em processos recuperacionais, e isso só faz aumentar a segurança dos proprietários e promitentes compradores de imóveis. O patrimônio de afetação, aliás, mostra-se uma boa estratégia mesmo quando estruturado no plano de Recuperação Judicial, desempenhando função relevante na restruturação do negócio e manutençao da credibilidade das partes interessadas.

Quando bem assessoradas, então, as construtoras, via de regra, são orientadas a separar o que é seu do que é dos outros, evitando danos a compradores de imóveis e terceiros de boa-fé.

A quem interessar, isso pode ser compreendido através da leitura dos artigos 31-A, a 31-F da Lei das Incorporações.

O jornal Valor Econômico, em 30 de maio deste ano, publicou notícia a respeito da Viver Incorporadora, em que é mencionada decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo sobre o dever de a construtora em Recuperação Judicial manter em separado os imóveis do público adquirente.

Ainda, a Revista Isto é, no dia de hoje (13.06.2013), publicou notícia sobre outra decisão recente do Tribunal de Justiça de São Paulo, que obriga a incorporadora Viver a apresentar aos credores um novo Plano de Recuperação Judicial, excluindo do processo os projetos com patrimônio de afetação. 

No corpo dessa notícia consta expressamente:

“O patrimônio de afetação é o instrumento jurídico que garante que ativos e passivos de cada empreendimento sejam separados do restante do balanço da empresa. Essa regra é importante para os bancos, pois protege os empreendimentos, que costumam ser a garantia para o financiamento concedido às obras. 

Para os consumidores, o instrumento também é importante, pois evita que o imóvel adquirido seja ‘contaminado’por outros passivos e fique inacabado, como ocorreu no caso da Encol na década de 1990.”

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Se precisar de auxílio jurídico, qual a especialidade do advogado que deverei consultar? 

Agora que você já sabe que, por força do artigo 49, parágrafo 3º, da Lei de Falências e Recuperação de Empresas, tem seu bem (unidade) protegido dos efeitos da Recuperação Judicial da construtora ou incorporadora, É PRECISO FICAR ATENTO ao patrimônio declarado por elas no processo, a fim de ter certeza de que, realmente, separaram seus ativos dos imóveis já vendidos ao público consumidor.

Se, ao receber a carta comunicando a Recuperação Judicial, não for possível, num primeiro momento, ter certeza de que seu imóvel está separado dos ativos da própria construtora, ou, se estiver claramente escrito que o bem foi, sim, incluído no processo como sendo dela (e constar que o equivalente em dinheiro está habilitado no quadro geral de credores para pagamento futuro), a contratação de um profissional será de fundamental importância para a preservação de seus direitos.

Consulte um advogado especialista em Recuperação Judicial, habituado a atuar em processos desta complexidade e conhecedor da técnica adequada ao trabalho que será necessário desenvolver. Essa escolha fará toda a diferença na proteção do que é seu.

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Abraços e até a próxima!

*** Roberta Volpato Hanoff é advogada especialista em Direito Empresarial, consultora em Compliance e organizadora do Studio Estratégia – Advocacia e Governança Corporativa.

e-mail: roberta@studioestrategia.com.br